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【案情】原告作为出租人与被告签订承房屋合同，约定自2018年乙方每年付租金5万元，合同期限为六年，届期后被告租金分文未付，原告起诉到法院。
【分析】原告在进入通过诉讼进行维权时，诉讼时效是第一道坎。因为在民商事裁决中诉讼时效是否届满直接关系到债权人的权益能否得到法院裁判是否支持其诉求的第一道坎，故有必要对此问题时进行深入探讨和研究。
一、诉讼时效期间的基本理论和制度。
我国对于诉讼时效届满的法律后果采用抗辩权发生主义，权利人在法定期间内不行使权利即导致义务人有权提出拒绝履行抗辩的一种法律制度。《民法典》沿用了《民法通则》的立法，采纳“诉讼时效”的概念“法律保护勤勉者，法律不保护眠于其上者”，诉讼时效的功能在于督促权利人尽快行使权利，消除法律利益不确定状态、维护既定财产秩序和相对稳定的社会秩序，便于法院及时裁决纠纷。
我国于1986年颁布的《民法通则》第135条规定了普通的诉讼时效，即向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，同时在第136条规定了四类为期1年的短期诉讼时效类型:身体受到伤害要求赔偿的，出售质量不合格的商品未声明的，延付或者拒付租金的，寄存财物被丢失或者损毁的。2017年《民法总则》删除了1986年《民法通则)第136条关于“延付或者拒付租金的”等情形适用1年的短期时效的规定将时效统一调整为3年。
二、诉讼时效的起算点。
诉讼时效期间的起算，目前各国主要采用两种标准，一种是客观标准即从权利受到侵害时或请求权发生之时开始计算。另一种是主观标准，即从受害人知道其权利受侵害的时间开始计算。
《民法典》第188条规定:“……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定…根据《民法典》第188条的规定，诉讼时效起算点是权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日。据此，从理论上看，诉讼时效期间的计算标准采纳了权利人知悉的主观标准，而没有采纳请求权的成立或权利可以行使之日的客观标准。“知道”包含两项内容:权利人知道权利受到侵害(产生请求权)、权利人知道或应当知道具体的义务人。权利受到侵害是请求权产生的前提条件，如债务已届清偿期却未履行、所有人对物的占有被剥夺、身体健康受损害。就合同纠纷而言，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第4条规定:“未约定履行期限的合同,依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”该规定说明，有确定履行期的租赁合同诉讼时效期间自履行期届至时开始起算;未约定履行期限的租赁合同，权利人通过催告给予义务人一定的准备时间，该宽限期届满的，履行期届至，诉讼时效期间开始计算。
三、租赁合同的诉讼时效起算。
租赁合同属于继续性合同，一般而言，租金是分期支付的，由合同对租金支付作出约定，未约定时，《民法典》第721条也做了补充性规定:“……租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”对于分期履行的租金债务的诉讼时效的起算点为何时，实务中仍有不少争议。
1、一种观点认为，应从最后一期租金履行期限届满之日起算诉讼时效期间，如果租赁合同双方当事人约定分期支付租金，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日开始计算。
2、但也有观点认为，租金合同分期履行，每期租金均独立计算诉讼时效，应从每期履行期限届满之日起算诉讼时效。对于继续性租金这种分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起计算。若租赁合同约定分期履行租金的情况下，实际是将整体的债务分割为若干个相对独立的债务，债务人应当在各自独立的债务的履行期限届满时履行义务，否则构成违约，亦即构成对债权人相对独立的这部分合同权利的侵犯。
四、了解一时性合同与继续性合同区别。
理论上，根据时间因素是否对给付义务的内容及范围发生影响，可将合同分为一时性合同与继续性合同。
一时性合同,是指一次给付便能使合同内容实现的合同。买卖、赠与、承揽等合同均属此类。此处所表示的一次给付，既可以指纯粹的一次履行完毕，如在买卖房屋合同中，出卖人交付房屋并办理所有权转移登记手续;当然也可以指分期给付比如在分期付款买房中，将价款分为几部分，定期支付。
继续性合同，是指合同内容非一次给付可完结，而是继续地实现的合同。其重点在于，时间方面的因素至关重要，最后总的给付内容要由给付的时间来决定。因此，我们可以说，随着履行时间的推移，在当事人之间不断地产生新的权利义务的内容。雇佣合同、租赁合同、保管合同和借用合同等，都属于继续性合同。
一时性合同与继续性合同，诉讼时效起算有明显不同。《民法典》第189条的规定:“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期行期限届满之日起计算。”该条强调的“同一债务”，是分期、分批履行债务的概念，其与定期履行的债务不同，定期履行的债务如定期支付租金、工资，其本质上属于多个债务，而分期履行债务本质上属于一个债务，只是在行方式上分多次履行。《民法典》第189条规范的合同性质为一时性合同，适用于当事人约定同一笔债务分期履行的情形，并不适用于定期给付的继续性合同之债。
对于同一债务分期给付的一时性合同，由于其为同一债务项下的分期行的情况，与时间发生经过无关，该债务实质上为一个整体，其整体性和关联性大于独立性，故其诉讼时效应从最后一期债务履行完毕之日起开始。
五、租金之债的合同性质为继续性合同，属于定期给付债务，每一期行的债务具有独立性。
定期给付债务，债务的发生与时间经过密切相关，时间的经过会对该债务的实际履行情况产生内容或者性质上的变更，该债务为独立债务即使该债务约定分期履行，但是各期债务的独立性大于整笔债务的整体性和关联性，其诉讼时效应从每一笔债务履行完毕之日开始起算。
另一方面，在一定条件下，如在履行的具体操作上、在违约与否的判断上、在诉讼时效的适用上等，可将该继续性债权区分为若干个债权，每个这样的债权可以取名为'个别债权’，每个'个别债权’具有某种程度的经济上和法律上的独立性。于此场合，时间因素在债权的实现上居于重要地位。随着时间的推移，债权人享有的一个个的‘个别债权’就接踵而至清偿期。相应地，债务人负担的一个个的‘个别给付’不断地进人应当实际履行的状态。债务人每次适当地清偿每个'个别给付’，债权人的相应的'个别债权，就得到实现，待债务人适当履行最后一项，个别给付’之时，债权人的'整个债权’就完全得到实现，双方债的关系寿终正寝。正因每个'个别债权，具有某种程度的经济上和法律上的独立性，所以，在诉讼时效的适用上就可以就每个‘个别债权’分别适用诉讼时效。由于如此分别适用时效兼顾了债权人和债务人的利益平衡，所以，应当就每个'个别债权’分别适用诉讼时效。”
综上，本人认为租金债权约定分期履行，债权人应当在每期债权到期时在诉讼时效内积极主张，否则存在诉讼时效抗辩而影响债权的保护。