购房 消费者权益保护法

在国家保障消费者刚性购房需求、鼓励消费者改善性购房的大环境下，由于非购房消费者自身的原因，导致消费者购买的商品房无法得到正常交付或商品房物权无法正常转移的情形时有发生，人民法院对购房消费者的权利保护问题，成了司法实务中的法律痛点问题。最高法院先后制订的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）和《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）等司法解释，均对商品房消费者权益的司法保护作了相关规定。根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，结合最高法院的有关司法解释规定和《人民法院案例库》中有关参考案例的裁判规则，现将人民法院对购房消费者的权利保护态度与法律措施简单梳理如下，以供需者参考。

1、人民法院对购房消费者的司法实务理解

购房消费者（消费购房人），是指以满足家庭居住基本需要或为改善家庭居住条件为目的而购买居住型房屋的自然人。

1.1 刚性购房目的

购房人（含共同居住生活的家庭成员，下同）名下无居住用房，或购房者虽有住房，但已有住房不在其工作生活的同一设区的市或者县级市范围内，为满足家庭（含1人家庭）居住基本需要而购买房屋的，则其购房目的属于刚性需要。

1.2 改善性购房目的

购房人名下虽有居住用房，也达到了当地政府规定的最低住房保障标准，但为了改善居住条件而购买房屋的，则其购房目的属于改善性需要。

1.3 规划用途

购房消费者购买的房屋土地规划用途必须是住宅用途，而非商业用途，也不得是含有商业用途的房屋。

1.4 购房人主体身份

消费购房的购房人，只能是自然人；非自然人的其他购买主体不能成为法律意义上的购房消费者。

2、人民法院对购房消费者司法保护条件的审查

在司法实务中，即使购房人名下无满足家庭基本居住生活需要的房屋，若购房人购买投资型、豪华型房屋的，或者购买商铺等经营性房屋的，则其购房目的不属于刚性需要目的，购房人不属于购房消费者。

2.1 人民法院对刚性购房目的审查标准

在司法实务中，人民法院对刚性购房目的审查，是以购房人购房是否用于家庭基本居住生活需要作为实体裁判标准；对购房人在同一设区的市或者县级市范围内没有用于居住的房屋而购买用于居住房屋的情形，人民法院通常也会将此作为刚性购房目的实体裁判标准。

2.2 人民法院对改善性购房目的审查标准

根据我国现有相关规定，城镇居民最低住房保障标准和住房困难标准，均有当地人民政府依据当地的经济发展、人员数量、城镇家庭收入、物价等综合情形确定，各地的标准并不相同。如江苏规定，中等偏下收入住房困难家庭，住房困难标准为人均住房建筑面积15平方米及以下，若低于前述标准而购买居住房屋的（包括“以小换大”的房屋置换情形），则可认定购房人的购房目的为居住改善性需要，属于满足基本居住需要的情形。

在司法实务中，对购房人名下虽已有住房，但在购买房屋的面积上仍属于满足基本居住需要情形的，人民法院通常会以此作为改善性购房目的实体裁判标准。

2.3 人民法院对购房消费者的物权期待权保护条件的司法审查

购房消费者购买居住用户，满足下列条件的，人民法院对购房消费者的物权期待权予以保护。

2.31 购房人与出卖人已签订有合法有效的书面买卖合同。

2.32 购房人的购房目的明确，是为了满足家庭居住基本需要或为改善家庭居住条件而购买。

2.33 所购房屋土地规划用途和房屋的经济性质均指明为居住用房。

2.34 购房人已支付的价款超过合同约定总价款的50%，或在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款。

3、人民法院对购房消费者权利的司法保护措施

3.1 人民法院依法支持购房消费者的物权请求权

商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，或商品房消费者虽只支付了部分价款，但在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，人民法院对商品房消费者基于履行商品房买卖合同而主张商品房交付、转移之请求权依法予以支持。

3.2 依法支持购房消费者解除合同和返还价款请求权

商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，或商品房消费者虽只支付了部分价款，但在所购房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，人民法院对商品房消费者主张解除买卖合同及返还价款的请求权依法予以支持。

3.3 人民法院依法确认消费者生存权优先保护

购房消费者主张的物权期待权和其他权利满足人民法院司法保护的条件的，人民法院视购房消费者的具体主张情形予以司法保护。

3.31 人民法院对购房消费者主张的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的请求，依法应予支持。

3.32 人民法院对购房消费者主张的价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的请求，依法应予支持。

3.33 在开发商烂尾楼风险引起的金融借款合同纠纷中，当事人主张预售合同、借款合同、抵押合同解除的，人民法院会认定烂尾楼风险不应当全由购房人承担，开发商有义务将收取的相应款额本息返还给权人（贷款银行）和买受人（购房人），而购房人不负有返还相应款额义务。

3.34 购房消费者基于人民法院对商品房消费者生存权优先保护的制度，有权请求人民法院排除其他金钱债权的强制执行，人民法院对符合条件的购房消费者请求依法应予支持。

4、司法实务 tips

4.1 在对消费购房者物权期待权的司法保护条件中，购房人名下是否具有的房屋套数不再作为绝对司法审查的标准。

4.2 人民法院对购房消费者物权期待权进行司法保护，并不要求购房消费者实际占有房屋，也不要求购房消费者无过错。

4.3 人民法院对购房消费者物权期待权进行司法保护的，由于购房消费者的该等权利归于购房消费者作为债务人的专属权利，购房消费者的债权人无权代位提起执行异议之诉。

4.4 司法实务中，由于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产之规定，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为。房地产开发企业进入破产程序后，已支付全部款项的消费者有权请求该企业履行交付房屋并办理所有权变更登记的义务，房地产开发企业破产管理人对商品房买卖合同并无解除权。

5、《人民法院案例库》参考案例

入库编号2024-07-2-471-010 ，蒋某诉郑某、庄某、海口某担保公司、王某及第三人海南某投资咨询公司案外人执行异议之诉案——对被执行的房产是否享有足以排除执行的民事权益时，应审查案外人购买的房产是否用于必要的居住需求而裁决是否予以司法支持，海南省高级人民法院（2018）琼民终873号。

裁判要旨：债务人在明知负有债务的情况下，通过离婚协议将财产转移至夫妻另一方及子女，人民法院依据《最高法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定审查案外人对被执行的房产是否享有足以排除执行的民事权益时，不应机械理解该条第三项“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。当案外人购买的房产是用于必要的居住需求，且并非用于商业性投资时，仍属满足生存权的合理消费范畴，可以适用该规定排除执行。

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