售房团购费合法吗

裁判要旨：

行为人虚构团购促销方式，掩盖一房多卖的事实，恶意收取受害人购房款，一部分用于掩盖事实真相，一部分用于个人挥霍，具有非法占有被害人房款的动机和目的，其行为已构成合同诈骗罪。

案情：

“罗马象湖壹号”系某实业有限公司开发的楼盘，由新境界公司负责代理销售。新境界公司委派被告人刘某任该公司某分公司负责人，全面负责“罗马象湖壹号”楼盘商品房的销售。在销售过程中，被告人刘某以非法占有为目的，凭借其销售总监的身份，故意隐瞒“罗马象湖壹号”楼盘部分别墅已出售的事实；或以一房多卖的方式，以远低于房地产开发商底价的超低价格为诱饵，谎称不能办理按揭，只能以现金方式付款，要求被害人将购房款全额汇入其个人账户或其指定账户。收到钱款后，被告人刘某与被害人签订《购房确认书》，并向被害人开具盖有其私刻的“罗马象湖壹号售楼部”印章的收款收据。

2011年8月24日至2014年10月15日期间，刘某用上述方式收取房款共计12475.0625万元。期间，为掩盖合同诈骗犯罪行为，刘某将部分诈骗所得，为其中29户购房人补交房款1792.636728万元并办理了购房合同备案；用2931.42万元买回16套购房人的购房手续(含已备案人的购房手续)，垫付回购资金1291.42万元。与此同时，刘某大肆挥霍犯罪所得，用于其本人、家庭和其他异性朋友购买汽车、房产、购物等高消费：其中购买汽车支付共计1543.82401万元；转给家属共计536.52万元；转给异性朋友共计93.7402万元。刘某的上述诈骗行为最终造成被害人损失共计人民币5160.1768万元，

公诉机关：

被告人刘某以非法占有为目的，明知部分房屋已出售仍然以一房多卖的方式收取购房款，并出具盖有其私刻的“罗马象湖壹号售楼部”印章收款收据；系没有实际履行能力，以部分履行合同的方法，诱骗被害人继续签订合同，骗取他人财物共计人民币5160.1768万元，并予以挥霍，其行为已构成合同诈骗罪。

被告人及辩护人：

刘某本人在客观上收取了本案所谓被害人的钱款，但没有隐瞒相关事实，且大部分款项用于购房，没有据为己有。被害人之所以会交钱给被告人，都是通过介绍人的介绍和基于自身以低价获取房产的心态，被告人对被害人没有欺骗行为。被告人的本意是利用获取的资金，通过团购等活动取得低价房屋，然后再退还购房人钱款，自己也从中赚取一部分差价。有诸多证据可以证实刘某一直在积极履行合同，不然不会将大部分款项用于购房等事务上，因此刘某的上述行为没有构成合同诈骗罪。

江西高院：

经查，刘某违反公司销售人员不可以直接收取客户购房款的规定，对受害人谎称不能按揭，只能现金付款，尔后又以团购促销和优惠购房的名义，以低于公司规定的购房价格，要求受害人将购房款转至其私人账户，进而挪作他用并大肆挥霍。由于不能为被害人开具正式购房发票和办理产权证明，刘某又不得不将部分诈骗所得为补足被害人实际交付给其的购房款和开发商规定的底价之间的差价，采取收取后面的购房款支付前面收取的购房款差额的方式，在明知相关别墅已经售出或已备案的情况下，仍然开具相同房号的购房确认书和盖有其私刻的罗马象湖壹号售楼部印章的收据，并高价回购部分已售出的别墅，以掩盖其诈骗行为。

这不仅有刘某的相关银行明细账，各被害人的银行付款凭证，刘某填写的购房确认书、收款收据和某县房管局出具的相关房屋登记备案信息，证人证言、刘某私刻的“罗马象湖壹号售楼部”印章及被害人陈述、刘某的供述等相关证据证实；而且各个证据之间能够相互印证，形成完整的证据链。证明刘某虚构团购促销方式，掩盖一房多卖的事实，恶意收取受害人购房款，一部分用于掩盖事实真相，一部分用于个人挥霍，具有非法占有被害人房款的动机和目的。综上，刘某的上述行为已构成合同诈骗罪。

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